住宅に関する豆知識

住宅ローン

住宅ローンとは

住宅ローンとは、建て売り住宅やマンションなどの購入、宅地の取得、住宅の建設、あるいは住宅の改築などを目的として、銀行や住宅金融会社などが行う長期の資金貸付のことです。
住宅ローンには大きく分けて公的融資と民間融資2つがあります。公的融資には住宅金融公庫の融資、年金住宅融資、財形住宅融資、それに自治体が扱う自治体融資といったものがあります。
民間融資は銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱う住宅ローンで、これはさらに提携ローンと非提携ローンの二つに大きく分けられます。
提携ローンとは金融機関と勤務先、もしくは金融機関と不動産会社が提携する住宅ローンのことで、非提携ローンはそれ以外の住宅ローンです。
住宅ローンは借入額が大きいため、利用には一定の条件を満たしていることが必要となります。

住宅ローンの返済

住宅ローンの返済方法には、大きく分けて“元利均等返済”と“元金均等返済”の2種類があります。
最も一般的な返済方法である元利均等返済は多くの住宅ローンに採用されています。
元利均等返済のメリットは毎月の返済金額が一定であるため一般的に解り易いことです。
反対に元利均等返済のデメリットはローンの返済当初、返済額の多くが利息の返済に充てられてしまうことです。
ローン元金がなかなか減らないのですね。
一方の元金均等返済は元金を返済回数で分割し、これに利息を上乗せして返済する方法です。
元金均等返済のメリットは総返済額が元利均等返済より少なくて済むことです。
元金均等返済のデメリットは毎月返済額が変わり、当初の返済額が相当に大きくなることです。
もっとも一般的に解りにくいこともあり、元金均等返済を選択できるローンは多くありません。

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欠陥住宅

欠陥住宅とは

欠陥住宅とは住宅としての定義上、必要充分条件となる機能や、安全性を欠いた住宅のことです。
具体的には、構造上の安全性や耐火・防火上の安全性について建築基準法の内容を満たしていなかったり、あるいは雨漏りがする、ドアや窓が閉まらない、床や外壁が傾いている…などといった住宅があげられます。
また最近問題の「シックハウス症候群」の原因とされる化学物質を多く使っている住宅もある意味、欠陥住宅といえるでしょう。
数千万円から数億円もする住宅は人生最大の買い物です。
その住宅が欠陥住宅だったとしたら…あなたの被害は計り知れません。
精神的ショックからノイローゼにでもなりかねないでしょう。
住宅購入の際は欠陥住宅に当たらないよう、細心の注意を払わなければなりません。

欠陥住宅を避けるためには

欠陥住宅の問題が騒がれるようになって随分の月日が経ちます。
ところが昨今の不景気の影響のせいでしょうか。材料費・工賃等を安くおさえるため、相も変わらず“手抜き工事”が横行し、欠陥住宅は増加し続けているといいます。
では、欠陥住宅を避けるためにはどうしたらよいのでしょうか。
一番間違いのない方法は建設業者と無関係な建築士に施工管理を依頼することです。
例えばビル建設などの場合は、施工と監理をそれぞれ別会社が行ないます。これが「建設業者は手抜き工事ができない」仕組みになっています。
しかし住宅建設の場合、施工と監理を同じ会社が行なうことが一般的です。手抜き工事による欠陥住宅が造られやすい土壌なのです。
ですから建設業者と関係のない建築士に施工管理をしてもらうのがベストといえます。
とはいえ、多額の費用が別途必要になるという欠点があります。
そこで次善の策として「住宅性能評価書」の交付されている住宅を選ぶという方法があります。
住宅性能評価書は、国が定めた欠陥住宅を避けるための制度です。
住宅性能評価書が確実に欠陥住宅を避けられるというものではありませんが、あった方が欠陥住宅に当たる確率を低くしてくれることは確かです。

住宅リフォーム

住宅リフォームとは

住宅リフォームとは現在居住する住宅の増改築や改装・修繕などのことをいいます。
住宅リフォームの具体例としては、子供部屋の増築、外壁の張り替え、住宅設備の交換(トイレを水洗にする、キッチンや浴室を作り替えるなど)、耐震補強、省エネ化(断熱材を入れるなど)、バリアフリー対応化、雨漏りの補修などがあります。
築年の古い住宅も住宅リフォーム工事によって魅力的な住環境の住まいとなります。
住宅リフォームは基礎や構造部分を活かせるので新築に比べてコスト面で大きなメリットを生みます。
長年住み続けた愛着ある我が家ですから、リフォームで磨きを掛けたいものですね。

悪徳住宅リフォーム業者に注意

住宅リフォームに於いても悪質な業者が居るようです。
2005年には認知症の老人が多くの悪徳リフォーム業者から不必要な工事を発注させられたというショッキングな事件が世間を驚かせました。
アスベストを口実にした悪質なリフォームの勧誘も最近は多いそうです。
リフォームは500万円未満の費用については建築業許可をなくして工事が行えます。極端な話、誰でも、そう、例え素人でも工事ができてしまうのです。
訪問販売などによる悪質業者が後を絶たないのもこういった理由からです。
国民生活センターでは訪問販売による住宅リフォーム工事は契約しないこと、業者の説明を鵜呑みにしないこと、と広く訴えています。

住宅選び

住宅選びのポイント

住宅選びのポイントは立地環境を抜きにしては語れません。
もちろんデザインや価格、設備、間取りなど考慮面は数多くあるでしょう。
ですが必要なものが近所にあるか?逆にあって欲しくないものが近所に存在しないか?これを考えるのは重要です。
例えばゴミ焼却場や工場、交通量の多い幹線道路、高圧線の真下など、決して健康に良い影響は与えません。
逆に病院や学校、商店など生活に必要な施設は近所にあったほうがいいですね。
そして一番注意していただきたいのが地盤です。
建売などの場合は「地盤調査報告書」を建築業者に提出してもらいましょう。万一、提出を拒否されるようなら、その物件には手を出すのを控えたほうが無難です。

中古住宅選びのポイント

中古住宅は費用面で購入のメリットがあります。
購入に際してはどのような注意点があるでしょうか。
一番に確認したいのが「何故、前の所有者がその物件を手放したか?」ということです。
特に権利関係は充分にチェックしておく必要があります。
例えば抵当権が設定されているかどうかは登記簿謄・抄本を見ればわかります。仮差押えなどの登記がある物件には、基本的に手を出さない方が無難です。
その他には隣地との境界はどこか、電気の容量契約は何アンペアか、ガスの種類、汚水処理の方法等についても、一通り確認しておきましょう。
さて中古にはキズはつきものです。改修費用とのバランスを考慮して傷み具合をチェックすれば問題はないと思われます。



住宅ローン控除

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンの残高の一定割合が所得税額から控除される減税制度のことです。
簡単に言えば、住宅ローンを利用している人に、給与から差し引かれた税金の一部を戻してくれる、ありがたい制度です。
住宅ローン控除は住居の取得はもちろん、付随する敷地についても適用されます。増改築の場合も適用の対象となります。
住宅ローン控除を受けるには入居した年に確定申告が必要となります。
入居の翌年以降は給与所得者の場合、年末調整で控除が可能になります。
しかし平成16年度の税制改正で、住宅ローン控除制度は規模を段階的に縮小していくことが決定されました。

住宅ローン控除利用のための条件

住宅ローン控除利用のためには、いくつかの条件があります。
・ローンの対象が、住宅とその敷地に対するものであること
・控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
新築住宅の場合
・床面積が50平方メートル以上であること
・居住用と居住用以外の部分があるときは、床面積の半分以上が居住用であること
・工事完了または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること
中古住宅の場合
・築20年以内(耐火建築物の場合は築25年以内)の住宅であること
増改築の場合
・工事費用が100万円を超えるものであること
・増改築等を行なった後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること
などが主な条件です。

輸入住宅

輸入住宅とは

輸入住宅とは特に北米の設計思想に基づいた木造建築住宅で、2x4(ツーバイフォー)もしくは2x6(ツーバイシックス)工法を採用し建築資材の多くもその国から輸入して建てられた住宅のことです。
ただし間取りやデザインなどはほとんどの場合、日本の事情や生活に合わせてアレンジされています。北米の住宅そのものではありません。
実際“和室”や“玄関”のある輸入住宅も多く存在しています。
輸入住宅は自然環境の厳しい北米の設計思想が取り入れられているため、気密性、断熱性、遮音性、耐震性、耐久性、耐火性に優れているといわれています。
なお、建築部材の輸入先は北米(カナダ・アメリカ)がもっとも多く、スウェーデンやフィンランドなどがそれに続いています。
建築部材に多く使用されるのはパインやオークです。直訳すると松と樫ということになりますが、欧米では針葉樹をパイン、広葉樹をオークと広く分類しているようです。

2X4、2X6工法とは

2x4(ツーバイフォー)、2x6(ツーバイシックス)工法は建物を面で支える工法です。
日本の伝統的な木軸建築(在来工法)に比べて顕著な特徴としては“大黒柱”が存在しないということでしょう。
柱がないと、ワンフロアすべてをリビングとする開放的な間取りも可能になります。
逆に壁面で構造体を確立しているため「天地2mの窓を南面一杯に!」などという設計は不可能となります。
余談ですが2X4、2X6建築の場合、階段は先に作ります。
木軸建築が階段を最後に作るのとは対照的ですね。

輸入住宅のデメリット

輸入住宅には、多くのメリットがある反面、同時にいくつかのデメリットも併せ持っています。
輸入住宅は北米の寒冷地の設計思想が取り入れられているため、機密性や断熱性に優れるというメリットがあるわけですが、これはそのまま「換気設備の費用がかかる」というデメリットにつながります。
特に日本のような湿気の多い風土では強制換気装置が不可欠となります。
またストーブなども、ダクトなどの換気装置のついたタイプでないと室内の空気を汚染する一方になります。
さて気になる費用ですが、坪単価は70〜90万と木軸建築の約2倍が相場となっています。